Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku wyraźnie pokazuje, że nie ma jednego wzorca dla całego kraju. Dwa duże ośrodki miejskie – Katowice i Wrocław – rozwijają się w różnym tempie i kierunku, przyciągając odmienne grupy nabywców. Choć oba miasta mogą pochwalić się nowymi inwestycjami i rozbudowaną infrastrukturą, różnice w cenach, dostępności oraz charakterze rynku są znaczne. Który z nich bardziej opłaca się dziś wybrać, planując zakup mieszkania z rynku pierwotnego?
Dostępność mieszkań – czyli jak duży jest wybór
Wrocław to obecnie jeden z najbardziej aktywnych rynków deweloperskich w kraju. Według danych serwisu RynekPierwotny.pl na początku maja 2025 roku dostępnych jest tu ponad 11 tysięcy ofert mieszkań w ramach 142 inwestycji. Skala ta nie tylko odzwierciedla potencjał demograficzny i gospodarczy stolicy Dolnego Śląska, ale też pokazuje, że deweloperzy liczą na ciągły napływ nowych mieszkańców – zarówno z regionu, jak i z innych części Polski.
W Katowicach rynek jest mniejszy, ale nie mniej interesujący. Ponad 5,5 tysiąca ofert w 68 inwestycjach oznacza, że rynek pierwotny rozwija się tu stabilnie. Choć liczby są mniejsze niż we Wrocławiu, należy pamiętać, że aglomeracja śląska rządzi się swoimi prawami. Katowice stanowią jedno z wielu miast w zwartej strukturze urbanistycznej, co przekłada się na rozproszenie popytu i inne uwarunkowania planistyczne.
Ceny mieszkań – jak głęboko trzeba sięgnąć do portfela?
Pod względem cen, różnice między Katowicami a Wrocławiem są znaczne i zauważalne od razu. We Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku pierwotnego w kwietniu 2025 roku wynosiła 14 861 zł – to poziom zbliżony do Warszawy i Gdańska. W niektórych dzielnicach, jak Śródmieście czy Stare Miasto, stawki przekraczają nawet 18–19 tysięcy złotych za m².
Katowice wypadają zdecydowanie korzystniej dla kupujących. Średnia cena metra kwadratowego wynosi tu 12 717 zł, a w wielu lokalizacjach – zwłaszcza w dzielnicach wschodnich i północnych – bez trudu można znaleźć mieszkania w przedziale 11 000–11 500 zł/m². Co więcej, tempo wzrostu cen w Katowicach pozostaje umiarkowane i wciąż poniżej dynamiki notowanej w miastach o silniejszej presji demograficznej.
Warto dodać, że oba miasta notują zmiany w strukturze cenowej – we Wrocławiu coraz trudniej o mieszkania poniżej 500 000 zł, natomiast mieszkania na sprzedaż w Katowicach można znaleźć w cenie od około 320–350 tys. zł, co dla wielu klientów jest decydujące przy wyborze lokalizacji.
Dzielnice – które rejony są dziś najbardziej atrakcyjne?
Wrocław oferuje szeroki wachlarz lokalizacji, a ceny wyraźnie zależą od dzielnicy. Najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie średnia cena metra kwadratowego przekracza nawet 18 700 zł. Stare Miasto zbliża się do 17 500 zł/m². Mimo wysokich cen popyt w tych dzielnicach nie słabnie – decyduje prestiż, bliskość uczelni, firm i usług. Najtańsze mieszkania na sprzedaż we Wrocławiu znajdują się w rejonie Fabrycznej, gdzie średnia cena to 13 515 zł/m², ale i tam ceny stale rosną.
W Katowicach sytuacja jest bardziej zrównoważona. Najtańsze mieszkania można znaleźć w Zespole Dzielnic Południowych (m.in. Ochojec, Ligota) – średnio 10 434 zł/m². W dzielnicach wschodnich, jak Zawodzie czy Bogucice, ceny są zbliżone – około 11 373 zł/m². Najdroższe rejony, takie jak Śródmieście czy Osiedle Paderewskiego, przekraczają 13 000 zł/m², ale nadal pozostają konkurencyjne wobec stolic wojewódzkich o podobnej randze.
Co wybierają kupujący? Preferencje i struktura mieszkań
W obu miastach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2- i 3-pokojowe, najczęściej w przedziale 45–70 m². Są to układy najlepiej dostosowane do realnych potrzeb – zarówno singli, młodych rodzin, jak i inwestorów nastawionych na wynajem.
W Katowicach wciąż zauważalny jest popyt na większe mieszkania – 4-pokojowe i większe – których oferta przekracza 1000 lokali. To może wynikać z niższych cen jednostkowych i większej dostępności gruntów pod zabudowę. We Wrocławiu rośnie natomiast udział małych metraży, co wpisuje się w strategię deweloperów kierujących ofertę do inwestorów kupujących pod wynajem krótkoterminowy lub akademicki.
Dostępność gotowych lokali – kto kupi szybciej?
Na początku drugiego kwartału 2025 roku we Wrocławiu dostępnych jest około 911 lokali gotowych do odbioru, kolejne 1153 zostanie oddanych do 3 miesięcy, a ponad 3400 w ciągu roku. To duży atut dla osób, które chcą szybko przeprowadzić się lub rozpocząć wynajem.
W Katowicach gotowych mieszkań jest mniej – około 414 – ale też skala rynku jest mniejsza. Około 1750 lokali ma być oddanych do roku, co świadczy o dużym tempie realizacji inwestycji i optymistycznych planach deweloperów.
Wnioski – gdzie dziś warto inwestować lub zamieszkać?
Dla osób szukających nieruchomości na wynajem Wrocław jest rynkiem bardziej dynamicznym – z dużym napływem ludności, wysoką konkurencją, ale też wyższym potencjałem zwrotu. Jednak ceny wejścia są coraz mniej przystępne, co ogranicza dostępność dla przeciętnego kupującego.
Katowice to miasto dla tych, którzy cenią stabilność, rozsądne ceny i dobre perspektywy wzrostu. Nowoczesne osiedla, stosunkowo niewielka presja cenowa i rozwijająca się infrastruktura czynią z Katowic coraz bardziej interesującą alternatywę.
618 
